〈錢經〉美國買樓，要懂這些
國內樓市限購、股市不景氣、信託買不著，大量的閑餘資金被動走出國門，在美國掀起了一股抄底房產的浪潮。雖然之前抄底希臘、西班牙房產的國人已經虧得一塌糊涂，但畢竟美國經濟的基本面遠比他們要好。不管是巴菲特還是美國的金融高管，都在高喊投資美國房產的時機到了。
現在去抄底美國房產是否合適，還很難下定論，但我們可以先對美國樓市買賣格局作一個系統瞭解。
誰在買美國的房子？
在美國買樓的外國人，除了佔有絕對比例的大陸和香港華人以外，主要是來自新加坡和南韓的海外投資者。
他們中很多人是通過投資移民的方式來到美國，擁有雄厚的經濟實力。這些移民經常被稱作中國的新一代富豪，他們在國內往往有自己的公司，或是屬於金領階層，年紀從30到50歲不等，普遍受過高等教育。
子女教育、財產轉移、資產保值、對抗通脹和分散風險是華人買房的主要動機，也有人買房是為了到環境好的地方去養老。有媒體報導，一位41歲的上海居民去年斥資20萬美元，在之前鮮有中國買家問津的佛羅里達州邁爾斯堡的一個大型高爾夫社區，購買了一處房屋。他說，“佛羅里達州確實是‘陽光州’，氣候真的很舒適，空氣質量非常好。還有，食品也很安全。”美國人講究“花錢買舒適”，與此不謀而合。
買房者中甚至包括留學生。有的留學生到美國時會在學校周圍買一棟房子，自住一間，其他出租，租金可以支付學費和生活費。上完學后再把房子賣掉回國，如此這般，甚至能達到“免費上學”的目的。
來自中國大陸的非移民投資者也同樣存在。外國人在美國買房，不受任何限制，稅法和美國人完全一樣。外國人憑藉旅遊簽證即可到美國買房。有人甚至由於信任當地的朋友或經紀人，連房子都不看，就直接在中國下訂單。
哪些地區交易火熱？
華人更喜歡在舊金山、洛杉磯、波士頓、紐約乃至邁阿密等大城市買房，這些城市也十分適合房產投資。根本原因在于，這些大城市也是移民的優先選擇。中部地區的房屋價格，依然要靠美國整體的經濟狀況來決定。
西海岸的洛杉磯已成為中國大陸移民最為青睞的地區之一。地處加利福尼亞州，這裡無論是地理、物產、地貌、氣候，還是人口結構上都十分多樣化。四季如春的氣候和多種民族文化的包容性，對華人移民群體具有獨特的吸引力。當地還有包括名校加州理工大學、加州大學洛杉磯分校在內的近100所高校。人民群眾喜聞樂見的“學區房”概念，在這裡得到了充分體現。
房屋的具體地理位置對房價起決定性的作用。在美國的移民者相信，寧願在好社區買最便宜的房子，也不在不好的社區買最貴的房子，因為社區的好壞直接影響到房子未來的價位。和任何地方一樣，決定社區和城市檔次的關鍵在于學區、城市規劃、市民的職業以及平均收入、犯罪率和社會福利等。
買什麼類型的房子合適？
美國的房子大體可以分成獨立別墅、康斗別墅和多戶投資房。
獨立別墅是最普通的家庭住宅，也就是所謂的大House，一般為獨棟，有一層或兩層，以及花園和車庫。房主擁有房屋的建筑和完整的土地產權。業主可以自行維護修理、擴建和改裝，沒有物業管理費。但要自行支付不低的維修費用。
康斗別墅相當于樓房公寓，業主擁有自己的房屋產權。業主不用自己維護，而是繳納物業管理費，包括火災保險、園丁費、公用水電費、垃圾費等。具體與房屋的豪華程度和公共設施的多少有關，每月300到1000美元不等。
多戶投資房更像是連棟別墅，由更多的房子單位組成，一棟多戶房通常只有一個物主，因為所有單位的房子只能整體出售。不過由於可以單獨出租，如果要在美國做房東，收租金，這是最佳選擇。房客通常是學生或者年輕的上班族。一般來說，物主付公用設施的維護費用，比如管理費和水費，而房客付電費和煤氣費等。
費用、收益與風險
在美國無論是獨立別墅，還是康斗別墅，除了購房費用外，購房人每年必須交房地產稅。洛杉磯的地稅是購房價格的1.25%左右，具體因城市而稍有差異。如果房主連續五年不交地稅，政府就有權利拍賣該房屋。除了地稅之外，房主一般都會買火災保險，價格是房屋價格的0.35%左右。
一般來說，獨立別墅和康斗別墅是自用的，而多戶投資房是用來投資的。也有人買第二套獨立別墅或康斗別墅作為投資房。單從投資回報的角度來說，多戶投資房是更好的選擇，專業的投資家會買多戶投資房，自己做房東，直接或間接地管理物業，收取租金來獲取利潤，隨著物價的上漲，房價以及房租會相應地增加。
賺取差價是另一種獲利方式。在美國買房一般要請專業的估價師來評估房價，房價取決于地價、建房成本和一些其他因素。由於近年來美國經濟不景氣，房價一直處於低迷狀態，甚至有些地區的房價低于地價加上建房的成本。在美國有個不成文的說法，如果房價跌破地價與建房成本的總和，就是投資客入市的最佳時機。
在美國買賣房產時，無論是買方或賣方都會雇傭自己的房產經紀人來進行交易。這是因為在房屋交易過程中金額龐大，並且涉及許多法律規定，還要簽署諸多檔案，過程非常復雜。大部分房屋有幾十年的歷史，並牽扯到銀行貸款。房地產經紀人也會幫助客戶來作房屋檢驗，提出建議，協商價格，監督順利過戶。
有關房產的資訊都是公開的，投資者通過房產經紀人能查到房子的具體資料，比如房屋大小、改裝日期、房屋有無缺陷等。一個忠誠負責的房產經紀人可以幫你閱讀這些材料，並充分瞭解該房屋的優點和問題。
值得注意的是，中國的投資者對新房十分偏愛，甚至形成偏見。事實上，除了老舊房屋的維修費用會略高外，在美國，房齡對房價影響十分有限，尤其是高檔住宅。聖瑪麗諾的獨立豪宅幾乎都是1920-1940年代建成的，其房價不但比阿罕布拉市的新獨立別墅高出很多，而且非常保值。
賣房的時候，如果有資本收益，就要交相關的資本收益稅。美國從2013年開始，資本收益稅根據物主的家庭收入以及物業持有時間的長短，從8%-39.6%不等。
相對而言，若以房產作為投資，投資者更偏向于購買多戶投資房出租的方式，扣除所有費用，其回報率能達到4~6%。通過以租養房得到正現金流，並積累資產凈值，等候時機出售房產。考慮到風險，則要注意物價指數、房租漲跌等各種因素。
隨著海外資金涌入到洛杉磯地區，華人聚集的幾個城市，比如聖瑪麗諾、雅凱迪亞、帕薩迪納、聖蓋博、阿罕布拉、蒙特利公園市的房價有回升的趨勢。從目前的趨勢來看，在這些地方買房被套住或者投資失敗的幾率並不高。
誠然，投資房地產和投機房地產應當區分開來。如果盲目地購買房產，希望未來房價上漲賺取差價恐怕是非常被動的，尤其是房產泡沫破滅沒多久的時候。主動的房地產投資應該是根據實際情況，選好房產的類型。仔細考慮回報率，分析對抗通貨膨脹、貨幣保值以及分散資產的可行性才是理性的選擇。
（本文特別顧問：美國科威不動產--聖馬利諾公司的房產經紀人任鮮英，畢業于上海復旦大學，曾先后留學日本、美國，並獲得生物學博士學位。）
（來源：大陸《錢經》，2012年8月）
