新竹房市供給續爆量 後市仍有隱憂
昨日發布的國泰房地產指數顯示，今年Q1北市房市「價漲量縮」，新北市則「價量雙跌」。對照目前業者大炒買屋抗通膨，指數主持人張金鶚及其他教授的說法，的確有點『刺耳』。不過除了人口結構問題確實嚴峻外，建商毛利或保值與否等論述，還是很容易讓人陷入「從台北看台灣」的迷思。
其實根據住展企研室觀察，扣除雙北市之外，基宜桃竹等區，近期發展都自成一格。然回歸到價量，則是新竹房市的最大問題所在。
根據今日報導，背後真正金主是麗寶機構的上市公司名軒，昨日以逾17億，折算每坪約20萬，買進新竹市香山一塊工業地，面積超過8,500坪。對該公司來說，這或許是另闢戰場，當然也可能是轉陣地降風險；不過從新竹整體房市的角度，則再度突顯近年當地市場的最大問題，那就是短期供給擴張太快，一旦外界風吹草動，往往容易形成重大賣壓。
以往新竹房市就靠竹科新貴支撐大比例買盤，推案量則尚稱穩定。然97年金融海嘯後訂單大降，電子業產能受挫，驚傳裁員及無薪假風潮，當地市場一度陷入泥沼，當時盤整情況，比大台北還要嚴重。不過後來竹科產能很快恢復，因此市場又恢復生氣。不過這時候出現另一重大變化；可能是吃到中科甜頭，近年更多中部建商北上新竹搶攻，使當地供給量擴張更加快速。
然扣除竹科新貴，當地內需規模並不大；尤其這兩年竹科產能表現沒有預期好，公司分紅制度變革，歐債問題也有拖累，在在都使竹科人購屋轉趨保守，以往豪氣買房的現象不復存在。因此這兩年，當地市場確實出現沉重賣壓，許多預推新案被迫延推、轉而觀望，只有新竹市中心區，因為還有一定比例的自營商買盤，因此銷況稍好。
而名軒買進土地所在的香山地區，屬於該市平價區，產品以透天厝居多，竹科人到本區的比例相對不高；名軒這塊地，捐地變更後可能還是造鎮級規模，未來無論推出大樓或透天產品，或者都有，肯定量體不小，如不能設定成中低價位，則未來銷售應該會很辛苦。
根據住展企研室了解，新竹縣府持續強力招商、推動區域建設發展，包含印度村、北極星及知識產業園區等，都有具體進度，的確也可創造更多就業機會。但現實上，這兩年多來當地供給量的確擴張速度太快，因此至今還在盤整階段。
更值得注意的是，近期反應較佳的是二、三房相對低總價產品，不過包含新竹關埔或竹北各重劃區，近期新案幾乎都走中大坪數路線。另外，部分業者則準備轉戰相對低價的竹東。
無論是產品規劃改變或轉戰他區，價格仍是重要因素，不過這肯定都對當地市場投下新變數。如果官方招商有成，當地就業人口增加、產能提升，或許目前價量可望得到支撐。但如果大環境景氣再出現波動，則新竹房市仍存在重演金融海嘯後急凍狀況的機率。
轉載自《Magent》
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